Kat irtifakı nedir?

Henüz inşaat başlamadan ya da inşaat esnasında; hak sahiplerinin daire, işyeri, depo gibi bağımsız bölümlerdeki paylarını ve teknik detaylarını belirlemek amacıyla yapılan işleme ve sonuç olarak çıkartılan tapu tipine verilen isimdir.

Kat irtifakı, arsanın ortak maliklerinin aralarında anlaştıkları şekilde bir bina inşa edilmesi için düzenlenmiş bir sözleşme olarak ta düşünülebilir. Arsa tapusunda, üzerinde yapılacak binaya dair hiçbir düzenleme bulunmadığından; inşaat tamamlanıp kat mülkiyeti tapusu çıkartılana kadar olan süreçte tüm devir ve satış işlemleri kat irtifakı tapusu ile sağlanır.

kat irtifakı nedir?

Bu belgeyle inşaatı yapan; binanın ne gibi özellikleri olacağını, metrekaresi gibi teknik bilgilerinin neler olacağını taahhüt eder. Bina yapıma başlamadan ya da yapım aşamasındayken, hak sahiplerinin arsa üzerindeki payları ve binadaki hakları hukuken garanti altına alınmış olur.

1. Kat İrtifakı Neden Yapılır?

Burada amaç, üzerine inşaat yapılan arsanın sahiplerinden birisinin ya da müteahhitin kendisine ait bir payını satması durumunda diğer pay sahiplerinin ve tabi ki satın alanın bu işlemden zarar görmemesidir. Arsada pay sahibi olan kişiler, yapılacak olan binadaki taşınmazlarını satmak isterse, bu işlem kat irtifakı tapusu ile sorunsuz bir şekilde yapılır. Kat irtifakı tapusu olmaması durumunda arsa tapusu üzerinden hisse satışı mevzu bahis olur ki, bu durum büyük riskler taşır.

kat irtifakı neden yapılır?

Kat İrtifakı Ne Zaman Yapılır?

Bir inşaat yapılmadan önce, arsanın bağlı bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğüne gidilir. Müteahhit, konutun nasıl yapılacağı ve ne gibi teknik özelliklere sahip olacağını gösteren bir proje sunar. Projenin onaylanması için, Belediye tarafından ilgili mevzuatlara uygunluğu incelenir. Sonuç olarak, projeyi onaylanırsa kat irtifakı tapu kütüğüne tescil edilir ve inşaata başlanır. Bodrum kat çıkıldıktan sonra, arsa sahipleri isterse kat irtifaklı tapularını alabilir.

kat irtifakı ne zaman yapılır?

Kat İrtifakı Ne Zaman Biter?

Normal durumda, kat irtifakı, inşaat tamamlanıp iskan alınmasına müteakip, kat mülkiyeti işlemlerinin başlatılması ile sona erer.

kat irtifakı ne zaman biter

2. Kat Karşılığı İnşaatlar ve Kat İrtifakı

Son dönemde çok revaçta olan kat karşılığı inşaatlar kat irtifakı sistemine dayanır. Kat irtifakı sayesinde arsa sahipleri ile müteahhit arasında kat karşılığı anlaşma yapılabilir. Kat irtifakı ile tüm bağımsız alanların sınırları belirleneceği için kim hangi daire ve işyerlerini alacak, sözleşme ile resmiyete dökülebilir.

kat irtifakı ve kat karşılığı

Kat İrtifakı Tapu Yerine Geçer mi? Konut Kredisi Çıkar mı?

Kat irtifakı alındıktan sonra taşınmazın alım satımı artık mümkündür. Bazı bankalar kat irtifakı olmayan konutlara konut kredisi (mortgage) vermeyebilir. Bu nedenle de kat irtifakı önem arz eder. Satış işlemi sonucunda satın alan kişiye, kat irtifakı tapusu verilir. Ancak henüz iskan alınmadı ise dairenin mevzuatlara uygun olarak yapıldığından emin olunamaz. Bu durumda karşılaşılabilecek riskler aşağıda belirtilmiştir.

kat irtifakı tapu yerine geçer mi

Kat irtifakı kurulması için gereken belgeler nelerdir?

  • Kimlik belgesi (Taraflara varsa temsilcilerine ait)
  • Fotoğraf (1’er adet)
  • İşlemde temsil var ise temsil belgesi (Yetki belgesi, Vekâletname vb.)
  • Mimari proje
  • Vaziyet Planı
  • Yönetim Planı

3. Kat İrtifaklı Daire Almanın Riskleri Nelerdir?

Kat irtifakı alındıktan sonra belediyeye verilen projeden aykırı olarak inşaat tamamlanabilir. Böyle bir durum aşağıda listelediğimiz riskleri doğurur. Bu durum ülkemizde özellikle belirli semtlerde yaşanmakta ve bu bölgelerde tapu sorunu herkes tarafından bilinmektedir. Bu bölgelerdeki binalarda kat mülkiyeti tapular alınamamaktadır. Zaman zaman düzenlenen aflar ile bu sorunlar belirli ölçüde çözülse de, bu aflar sonraki inşaatlarda da benzer aykırılıklara neden olabilmektedir.

kat irtifakının riskleri

  • Arsa sahipleri ya da hak sahipleri dava açabilir ve yıkım kararı aldırabilir.
  • Aynı durum belediye için de geçerlidir. İlgili belediye yıkım kararı alabilir.
  • Konut kredisi kullanımında sorunlar yaşanabilir.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyeti Farkı

İnşaat başlamadan önce ya da inşaat esnasında, arsa üzerine yapılacak olan binadaki tüm bağımsız bölümlerin özelliklerinin ve sınırlarının net olarak belirlenmesini kat irtifakı sağlar. Bina yapıldıktan sonra oluşacak mülkiyet haklarını önceden garanti altına alan sözleşmedir. İnşaat öncesi ya da süresince tüm satış ve devir işlemlerinde kat irtifakı tapusu kullanılır. İnşaat tamamlanınca, inşaatın verilen izinlere uygun yapılıp yapılmadığı ilgili belediye tarafından kontrol edilir ve iskanı onaylanır. İskanın ardından nihai tapu olan kat mülkiyeti tapusuna geçiş yapılır.

kat irtifakı ve kat mülkiyeti

Kat irtifakı sayesinde, inşaat başlamadan kat karşılığı müteahhit sözleşmesi imzalanabilir ve satış işlemleri konut kredisi kullanılarak yapılabilir. Sadece arsa tapusu ile bu işlemler yapılamaz. Bina projeye uygun yapılmaz ise iskan alamama riskini barındırır.

Kat mülkiyeti ile, binanın projeye uygun yapıldığı ve iskanın alındığı anlaşılır. Artık taşınmaz ile ilgili hiçbir risk kalmamıştır. Nihai tapudur.

 

Paylaş
2005-10 yılları arasında Century 21 Türkiye'de, 2010-15 yılları arasında Hurriyetemlak.com'da çalıştım. Halen emlak danışmanlığı yapmaktayım. 15 yıldır emek verdiğim emlak sektöründe, bildiklerimi burada yazarak daha fazla insanın bilgi sahibi olmasına yardımcı olmaya çalışıyorum.

19 YORUMLAR

    • Merhaba Merve Hanım, kat irtifakı kurulduktan sonra yapılan satış ve devirlerde kat irtifaklı tapu verilir. Bankalardan da konut kredisi almak mümkündür. Ancak inşaat belediyeye sunulan projeye uygun tamamlanmaz ise iskan alınamayabilir. Bu durumda kat mülkiyeti tapusu alınamaz. Böyle durumlar ülkemizde genellikle seçim öncesi aflar ile çözülür. Normal şartlarda belediye tarafından yıkım kararı alınabilir.

  1. Kat irtifakı son zamanların en trend yöntemi sanırım.Bu konuyla ilgili bilgilendirmeniz hem açıklayıcı hemde net olmuş. ”Emlakcep” olarak bu konyla ilgili ayrıca destek veriyor musunuz? Danışmanlık gibi..

    • Merhaba Bahar Hanım, EmlakCep bünyesinde üye 11bin’den fazla emlak danışmanı bu ve benzeri konularda yardımcı olabilirler. Sorularınız olursa buradan yazabilir ya da emlak danışmanları ile temasa geçebilirsiniz.

    • Merhaba Barış Bey, inşaat başlarken belediyeye sunulan projelere uyulmaması durumunda iskan alınamamakta, kat mülkiyeti tapusu alınamamaktadır. Böyle durumlar belirttiğiniz gibi özellikle seçim dönemlerinde af konusu olmaktadır. Her af çıkışında, sonra yapılan inşaatların da usulsüz yapılma oranı artmaktadır.

    • Saadettin Bey, inşaata başlamadan (maketten) ya da inşaat aşamasında yapılan satışlar ve devirler kat irtifakı tapusu ile yapılmaktadır. Bu nedenle kat irtifakı kurulması çok önemlidir.

    • Merhaba Beyza Hanım, ilk etapta elinizde sadece arsa tapusu bulunur. Arsa üzerine inşaat yapılırken, bu inşaatın belirli bölümlerinin satılması ya da devredilmesi gibi durumlar ortaya çıkacaktır. Bu gibi durumlarda arsa tapusu üzerinden hisse satışı büyük riskler barındırır. Yapılacak olan binanın hangi bağımsız bölümünün alındığının bir garantisi olmaz. Ayrıca yapılan binanın son şekli de bir anlaşma ile netleşmemiştir. Kat irtifakı kurulduğunda ise, artık binanın son şekli ve tüm bağımsız bölümleri kağıda dökülmüş ve netleşmiş olur.

    • Murat Bey, tüm finans kurumları kat irtifakı kurulmasını konut kredisi için gerekli bir ön koşul olarak görmektedir. Ancak yeterli olmayabilir. Kat irtifakı kurulması inşaatın tamamlanacağı garantisi içermez. Ayrıca bina belediyeye sunulan projeden farklı şekilde bitirilirse iskan alınamayabilir. İskan alınamadığı için kat mülkiyeti tapusu alınamaz. Böyle durumlarda belediye yıkım kararı alabilir. Ülkemizde bu tarz yapılar seçim dönemlerinde affa uğrayabilmektedir. Öyle olsa bile uzun bir süre bu binalar için konut kredisi alınamayabilir.

  2. merhabalar ,,malikler ile ortak arsamızın üstüne mütteahit ile kat karşılığı noter sözleşmesi yaptık,,sözleşmede her hissedarın arsa payı ve hangi bağımsız bölüm kendine ait olduğunu belirttik,,,mütteahit inşaata başladı kat irtifak kuruluşuna gidilmedi,, bir zaman sonra projeye uygun yapılmadığını anladık tabanda onaylanan metrekare gerçekte aynı olmadığını tespit ettik…….ne önerirsiniz hangi yolu izleyelim cevaplarınız için şimdiden teşekkürler.

  3. Merhaba biz bir daire aldık yanlış bize düşen depo beğenmedik depo yu değiştirmek istedik prje çizildi değişmez dendi doğrumu yardımcı olurmusunuz

Kerim Uyat için bir cevap yazın İptal