Kat İrtifakı Nedir? Ne Zaman ve Neden Yapılır?

Henüz inşaat başlamadan ya da inşaat esnasında; hak sahiplerinin daire, işyeri, depo gibi bağımsız bölümlerdeki paylarını ve teknik detaylarını belirlemek amacıyla yapılan işleme ve sonuç olarak çıkartılan tapu tipine verilen isimdir.

Kat irtifakı, arsanın ortak maliklerinin aralarında anlaştıkları şekilde bir bina inşa edilmesi için düzenlenmiş bir sözleşme olarak ta düşünülebilir. Arsa tapusunda, üzerinde yapılacak binaya dair hiçbir düzenleme bulunmadığından; inşaat tamamlanıp kat mülkiyeti tapusu çıkartılana kadar olan süreçte tüm devir ve satış işlemleri kat irtifakı tapusu ile sağlanır.

Bu belgeyle inşaatı yapan; binanın ne gibi özellikleri olacağını, metrekaresi gibi teknik bilgilerinin neler olacağını taahhüt eder. Bina yapıma başlamadan ya da yapım aşamasındayken, hak sahiplerinin arsa üzerindeki payları ve binadaki hakları hukuken garanti altına alınmış olur.

1. Kat İrtifakı Neden Yapılır?

Burada amaç, üzerine inşaat yapılan arsanın sahiplerinden birisinin ya da müteahhitin kendisine ait bir payını satması durumunda diğer pay sahiplerinin ve tabi ki satın alanın bu işlemden zarar görmemesidir. Arsada pay sahibi olan kişiler, yapılacak olan binadaki taşınmazlarını satmak isterse, bu işlem kat irtifakı tapusu ile sorunsuz bir şekilde yapılır. Kat irtifakı tapusu olmaması durumunda arsa tapusu üzerinden hisse satışı mevzu bahis olur ki, bu durum büyük riskler taşır.

Kat İrtifakı Ne Zaman Yapılır?

Bir inşaat yapılmadan önce, arsanın bağlı bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğüne gidilir. Müteahhit, konutun nasıl yapılacağı ve ne gibi teknik özelliklere sahip olacağını gösteren bir proje sunar. Projenin onaylanması için, Belediye tarafından ilgili mevzuatlara uygunluğu incelenir. Sonuç olarak, projeyi onaylanırsa kat irtifakı tapu kütüğüne tescil edilir ve inşaata başlanır. Bodrum kat çıkıldıktan sonra, arsa sahipleri isterse kat irtifaklı tapularını alabilir.

Kat İrtifakı Ne Zaman Biter?

Normal durumda, kat irtifakı, inşaat tamamlanıp iskan alınmasına müteakip, kat mülkiyeti işlemlerinin başlatılması ile sona erer.

2. Kat Karşılığı İnşaatlar ve Kat İrtifakı

Son dönemde çok revaçta olan kat karşılığı inşaatlar kat irtifakı sistemine dayanır. Kat irtifakı sayesinde arsa sahipleri ile müteahhit arasında kat karşılığı anlaşma yapılabilir. Kat irtifakı ile tüm bağımsız alanların sınırları belirleneceği için kim hangi daire ve işyerlerini alacak, sözleşme ile resmiyete dökülebilir.

Kat İrtifakı Tapu Yerine Geçer mi? Konut Kredisi Çıkar mı?

Kat irtifakı alındıktan sonra taşınmazın alım satımı artık mümkündür. Bazı bankalar kat irtifakı olmayan konutlara konut kredisi (mortgage) vermeyebilir. Bu nedenle de kat irtifakı önem arz eder. Satış işlemi sonucunda satın alan kişiye, kat irtifakı tapusu verilir. Ancak henüz iskan alınmadı ise dairenin mevzuatlara uygun olarak yapıldığından emin olunamaz. Bu durumda karşılaşılabilecek riskler aşağıda belirtilmiştir.

Kat irtifakı kurulması için gereken belgeler nelerdir?

• Kimlik belgesi (Taraflara varsa temsilcilerine ait)
• Fotoğraf (1’er adet)
• İşlemde temsil var ise temsil belgesi (Yetki belgesi, Vekâletname vb.)
• Mimari proje
• Vaziyet Planı
• Yönetim Planı

3. Kat İrtifaklı Daire Almanın Riskleri Nelerdir?

Kat irtifakı alındıktan sonra belediyeye verilen projeden aykırı olarak inşaat tamamlanabilir. Böyle bir durum aşağıda listelediğimiz riskleri doğurur. Bu durum ülkemizde özellikle belirli semtlerde yaşanmakta ve bu bölgelerde tapu sorunu herkes tarafından bilinmektedir. Bu bölgelerdeki binalarda kat mülkiyeti tapular alınamamaktadır. Zaman zaman düzenlenen aflar ile bu sorunlar belirli ölçüde çözülse de, bu aflar sonraki inşaatlarda da benzer aykırılıklara neden olabilmektedir.

• Arsa sahipleri ya da hak sahipleri dava açabilir ve yıkım kararı aldırabilir.
• Aynı durum belediye için de geçerlidir. İlgili belediye yıkım kararı alabilir.
• Konut kredisi kullanımında sorunlar yaşanabilir.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyeti Farkı

İnşaat başlamadan önce ya da inşaat esnasında, arsa üzerine yapılacak olan binadaki tüm bağımsız bölümlerin özelliklerinin ve sınırlarının net olarak belirlenmesini kat irtifakı sağlar. Bina yapıldıktan sonra oluşacak mülkiyet haklarını önceden garanti altına alan sözleşmedir. İnşaat öncesi ya da süresince tüm satış ve devir işlemlerinde kat irtifakı tapusu kullanılır. İnşaat tamamlanınca, inşaatın verilen izinlere uygun yapılıp yapılmadığı ilgili belediye tarafından kontrol edilir ve iskanı onaylanır. İskanın ardından nihai tapu olan kat mülkiyeti tapusuna geçiş yapılır.

Kat irtifakı sayesinde, inşaat başlamadan kat karşılığı müteahhit sözleşmesi imzalanabilir ve satış işlemleri konut kredisi kullanılarak yapılabilir. Sadece arsa tapusu ile bu işlemler yapılamaz. Bina projeye uygun yapılmaz ise iskan alamama riskini barındırır.

Kat mülkiyeti ile, binanın projeye uygun yapıldığı ve iskanın alındığı anlaşılır. Artık taşınmaz ile ilgili hiçbir risk kalmamıştır. Nihai tapudur.